智酷智囊 毛大庆
编者按：在企鹅智酷与腾讯创业联合举办的第一期线下活动《创业者应该知道的“联合办公”真相》中，优客工场毛大庆、联合创业办公社郑健灵和梦想加王晓鲁为创业者们分享了他们对国内外联合办公模式的理解，企鹅智酷智囊团将在本周陆续刊出他们的观点。
共享经济催生联合办公
基于共享的联合办公（Co-Working）是一个新生事物，纵然在美国也是如此。实际上，Co-Working只是Co-Business这个概念中非常小的部分，后者被理解为“生意群落”。美国已经形成了Co-Business生态，包含Co-Working、 Co-Living、Co-Meeting等多个维度。而这个共享的概念到了中国之后便集中体现为Co-Working。我们无论讲众创空间、还是联合办公、还是边界日益模糊的孵化器，都是Co-Working中的一种。
Co-Working的产生于共享经济时代的到来有着直接关系。并不是因为李克强总理推动了“大众创业、万众创新”，中国就突然间出现了联合办公，而是因为全球的共享经济浪潮到来，催生了这一类Co-Business产品。共享经济在产权层面的特点便是让资源所有者暂时让渡使用权以获取收入的租赁经济。随着云计算、大数据、物联网和移动互联网的出现，租赁交易的信息成本大大降低，使得原本不可能达成的租赁交易成为可能。就想共享经济正在颠覆出行、住宿等传统行业一样，它最终也会颠覆传统的地产商业模式。
并且，这是一个全球化的趋势。安倍晋三在半年前便启动了“日本创业创新计划”，日本正在大搞联合办公和众创空间。一些日本的购物中心已经改成了联合办公：楼上是联合办公的空间，楼下五六层都是科技成果展示和交易平台。这是很有意思的日本式联合办公。英国首相最近也推出计划在英国推行创业创新计划，把英国的各个市政理事会管辖下的图书馆中经营不善的全部改造联合办公。所以说，联合办公这件事的风起云涌绝不仅仅是在硅谷或是中国，这是共享经济时代浪潮下的产物。
联合办公的20年
全球第一家联合办公空间的雏形C-Base于1995年出现在德国柏林，被称作“黑客空间”。当时，空间把很多德国的技术性企业——包括西门子、大众的外挂机构——集中在一个空间里面办公，主题都是制造业的科技研发机构。C-Base可以认为是历史上第一次对联合办公的重要尝试。但当时的形态还很原始，直到2002年C-Base开始为大家提供免费WiFi，联合办公空间内开始有了服务，才又出现了一次突破。
到了2006年，硅谷出现了第一个真正意义上的联合办公空间，就是The Hat Factory。这个从点子孵化器到联合办公的产物被认为是联合办公空间真正的发祥地。2007年是联合办公历史上重要的节点，维基百科真正把联合办公（Co-Working）这个词收录为词条。
2013年，全球范围内的联合办公风潮出现了。当时有11万人在联合办公空间里办公，全球联合办公空间上升到2500家，这2500家里面有24家来自于中国大陆，包括3W咖啡，车库咖啡等。
2015年，WeWork突然进入大家的视野。我也是在3月宣布创业，打造中国的WeWork。2015年7月，WeWork的估值达到100亿，而到今天的估值已经到150多亿美元，它在筹备上市，并并购一些企业，进入设计领域、教育领域、投资领域、公益领域等。WeWork正在计划进入中国，优客工场正在跟它在沟通。
联合办公的四种模式
1、WeWork模式
WeWork的模式有三大核心：成本控制、空间设计和社区构建。
成本控制。联合办公空间的位置是非常重要的，WeWork的空间全部选址在城市核心地段的核心位置。目前，WeWork 进入了美国的10个城市（东部4个、西部4个，南部2个）以及伦敦、阿姆斯特丹等地，基本上都是科技教育神经极度发达的地方。但它们拿的房子却形态各异，包括仓库、超市、文化建筑等，就是为了控制成本。同时，WeWork做非常高效的设计，出桌率可以达到5.5平方米/人。
空间设计。WeWork的空间设计由心理学家完成，而非室内设计师。WeWork特别看重如何调动联合办公空间中使用者的心理感受，这是他们特别有意思的地方。
社区构建。活动是WeWork的一个核心，包括线上社区，会员体系等。反而，它的创业辅助性服务并不是最主要的。很多时候，联合办公服务的对象并不只是创业公司，而是大量的自由职业者、小微企业、大企业的外挂机构等，甚至克林顿的办公室都在WeWork里面。它做的是生态和圈子文化，投资孵化并非它的核心。
2、TenTen Wilshire模式
这是洛杉矶一个很有意思的项目，目前正在向全美蔓延。它是一个集成公寓、办公、娱乐等多种服务的综合体，对应到国内可以理解为联合办公和U 公寓的结合体。它的特点是：拥有大面积的公共场所，包括娱乐、体育运动、点子交易等，鼓励空间里的人多在公共区域内交流沟通，是一个典型的社区概念联合空间，一个“在一栋楼里办所有事”的空间。
怎样让大家更多的交流？1010社区中的独立居住空间都是极简的、标准化的，甚至只有床和桌子，其它所有的活动都在公共空间内完成。但是比起大学宿舍式的共享空间，1010社区里的设施都是非常智能化的，保证优质体验的同时，把大家都“赶”到一起吃饭、娱乐、运动、聊天。看到这个项目的时候，我觉得共产主义基本到来了。
1010社区的用户可以只租用办公室或住宿房间，实施月租模式。目前，这个项目的收益非常稳定，现金流很好好。优客工场也在启动这个模型，下个月便会发布相应的产品。
3、RocketSpace模式
RocketSpace专注于做未来独角兽的孵化，它的方式是整合资源，做生态系统，很多大企业都是它的资源合作方。RocketSpace每月会从100家申请者中筛选出20家左右入驻孵化，而有幸入驻的企业将会得到丰富的资源支持。
RocketSpace在做一些一般创业孵化器不会做的事情。比如，RS的创始人非常善于整合国际资源，比如，他将一些国家的科研经费、自然基金会等资本引入创业项目，与出资方一起共同孵化科研项目。另外，RS为一些想转型的大型企业提供转型实验室，其中以高科技为核心竞争力的实验室占大多数。
因此，这个空间的收费是非常昂贵的，比市场价高出三倍。创业者仍然争先恐后的申请，为的就是进入到这个围绕RS的生态系统中来，吸取它所提供的养分，包括重量级的导师、来源丰富的资金、大企业的资源投入等。目前，RS已经孵化了175家创业公司，募集了来自会员和校友的47亿美元资金，全球合作伙伴75家。
要特别提一下，美国大学做的孵化器也很有特色，北大创业营也做了类似的东西。美国非常擅长使用两种资源，一是美国大学基金会的基金、二是大学里面的各种各样的科研资源，结合这两项资源来孵化围绕大学的各种创业项目。比如，伯克利大学的SkyDeck、哥伦比亚大学创业营地等，都是把大学资源砸在创业者身上，包括实验室、教授导师、科研经费等，这都是非常厉害的孵化器。
4、YC模式
YC是大家都垂涎三尺的孵化器，类似的还有500 Startups等。这种模型是非常综合的联合办公空间，它提供办公空间、导师、投融资对接等各种各样的创业资源，可以理解为创业加速器。在国内，联合办公很可能最终就会走上这条路。很多人说优客工场是在模仿WeWork，其实我们想学的是YC。但是目前，我们还没有YC那么强大的导师资源，这也是我们未来要努力整合的资源。
优客工场要做一个生态系统
优客工场想把“办公场地”变成一个“办公平台”。首先所有服务和资源都嫁接到这个平台上来，然后再把人与人连接起来，形成一个创投生态系统。我们的理念由三个方面组成：后台、投资、生态；并且明确了自己要做的四件最重要的事情：服务根本、调动存量、大数据基础、资源共享。
目前，优客工场进入了7个城市，签约了36个项目，共拥有20000个工位。之所以要在多地同时布局核心就是为了形成网络，有了全国性的网络才能形成社交的广泛性，才有做生态的可能，这个圈子才是优客工场未来最值钱的部分。
优客工场现在的合作方很多元，包括清华大学研究生院、贝壳社、海尔等。其中贝壳社在我们的空间里建立生物制药和互联网技术的子孵化器，而海尔则为我们的驻场智能硬件企业提供线下加工生产线。未来，我们的空间可以单纯的出租工位、业可以开设子孵化器，一个空间里的内容是多元的。所以，现在优客工场的场地都需要保证在5000平米以上。
谈到盈利模式，目前主要是租金。租赁工位产生的租金是现金流，会议室、IT等服务是增值收费服务，并且我们不与服务提供商进行分成。但未来，优客工场的主要收入将脱离单纯的租金，主要有以下几个部分：
优客商学院。我们与清华大学和对外经贸大学合作来做商学院，明年3月份优客商学院将开始招生，为创业者提供创业MBA和EMBA课程。
优客传媒云平台。我们希望与创业媒体和科技媒体广泛合作，形成一个围绕创业服务的媒体平台。
数据资产变现。数据是我们最重要的资产，但马上变现是不现实的，还需要时间的积累。我们的思路是通过几十个维度的问题为入驻空间的个体和企业画像，找到这些团队的共性和个性，然后为他们设计产品，并通过产品盈利。
总结一下，优客工场办公业务的思路是——桌子是入口、多维度的盈利、共享即价值、大数据是资产。未来，我们希望自己能成为一个大的企业服务平台，建立人与人、人与服务的社交平台，核心是会员服务，做的是会员体系。而未来创业服务生态也应该围绕这6个词： Hospitality、Ethos、Network、Platform、Service、Technology。
